北京二手房遇冷樣本:降價 110 萬依然沒人來看

吃瓜群眾代表 房產 7個月前 5027℃ 0
摘要:

文/張歆房地產市場曾經有一種觀點十分盛行——"最怕房價下跌的不是房企,而是銀行,因為銀行是房企的最大債主",這種觀點甚至曾經演變出"兩大行業誰比誰先死&q...

文 / 張歆

房地產市場曾經有一種觀點十分盛行—— " 最怕房價下跌的不是房企,而是銀行,因為銀行是房企的最大債主 ",這種觀點甚至曾經演變出 " 兩大行業誰比誰先死 " 的爭論。

北京二手房遇冷樣本:降價 110 萬依然沒人來看 房產

如今,宏觀調控效果顯現,一線城市投機性購房被抑制。甚至,據《證券日報》記者了解,京城房價已經出現了 " 非典型性下跌 ",銀行按揭貸款由此也進行了一輪 " 非典型性壓力測試 "。

值得一提的是,考慮到風險與收益對等的原則,近期商業銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力 " 正相關 "。

京城房價非典型性下跌

《證券日報》記者選取某中介機構披露的京城部分二手房項目今年一季度的成交價和最新的成交價進行對比,部分二手房項目相似戶型如今的成交價較一季度的高點下跌了 5%-10% 左右。至于該中介機構披露的成交價格的準確性,《證券日報》記者曾向身邊親友進行調研,獲得的 4 個反饋結果全部是 " 標注的成交價格與真實價格一致 "。

對口西城區馬連道附近一個二手房小區的經紀人 L 先生對本報記者表示," 小區最近成交量不大,7 月份和 3 月底有一組同樣戶型的一居室成交,7 月份的成交價是 425 萬元,而 3 月底的網簽價是 470 萬元,不過在銀行放款后過戶時,雙方知道最新行情后都同意降了一點價,畢竟當初買房時買家心急,房子掛出來(掛牌價是 490 萬元)8 天就成交了。"

大興區一個 2012 年交房的住宅項目今年 3 月中旬成交的三居室,總價接近 690 萬元,而十分相似的戶型在今年 6 月份成交,總價降至不足 620 萬元。

豐臺區某小區今年一季度末的成交記錄顯示,今年一季度的多筆房屋成交單價達到 9.2 萬元 / 平方米乃至更高,而今年 8 月份的成交單價降至不足 8.8 萬元 / 平方米。

" 我今年 3 月份開始賣房,掛牌價最初 760 萬元,心理的最低成交價位是 720 萬元,6 月份曾遇到有人出價 680 萬元,我因為是換房資金壓力大就沒同意賣,但是如今心里的預期已經降至最低 650 萬元,卻依舊是看得多坐下來談的人少 ",朝陽區東五環附近一位籌劃換房的業主對本報記者表示。

需要說明的是,之所以說京城房價是非典型性下跌,是因為記者并未使用全樣本數據,上述案例是從北京市不同地域選取二手房項目的成交進行觀察。

而國家統計局發布的數據顯示,今年 8 月份,一線城市房價環比繼續下降,北京二手住宅價格環比 7 月份下降 0.9%,跌幅連續 4 個月全國第一。另據媒體報道,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,5 月份至今的 4 個月時間里,北京全市二手房成交均價與 "3 · 17 新政 " 前相比回落了 10% 左右," 尤其是近郊和遠郊區的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。"

銀行房貸承壓能力有上限

由于房貸業務天然的杠桿特征,其對于房價波動的承受能力自然與首付比例、業務占比、毛利率等高度相關。

從首付比例來看,京城首套房按揭貸款通常要求首付 30%,部分購房人違規加杠桿,通過消費貸、房抵貸等形式加大杠桿,其對于房價波動的承受力顯然低于合規客戶,本報對于此類違規行為已于 9 月 5 日進行了報道。監管部門對于此類加杠桿的行為也毫不手軟:北京銀監局、人民銀行營業管理部 9 月 5 日傍晚已聯合印發《北京銀監局人行營業管理部關于開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》,要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作,重點檢查 " 房抵貸 " 等資金違規流入房地產市場的情況。

對于銀行業整體的情況,平安證券日前發布的《中國房地產深度研究報告》認為,房價下跌 20% 就會給銀行業帶來巨大壓力,房地產行業風險一旦爆發,農商行和股份制銀行將首當其沖,國有商業銀行抗風險能力較強。各類銀行的風險水平排序是:五大行

報告估計,截止到 2017 年上半年,我國商業銀行涉房貸款總規模模約 43.3 萬億元,占各項貸款余額 37.8%,占銀行總資產 25.5%。其中,個人住房貸款 20.1 萬億,房地產開發貸款 7.8 萬億元,其他房地產貸款 1.8 萬億元,以房地產作為抵押物的其他貸款 13.6 萬億元。如果房價出現大規模下跌,接近四成的銀行貸款都可能受到關聯影響。從上市銀行的情況來看,據《證券日報》記者統計,25 家 A 股上市銀行今年上半年合計的涉房貸款為 22.6 萬億元,其中,住房按揭貸款余額合計為 17.92 萬億元;房地產開發貸款合計 4.68 萬億元。

報告還提示,房地產市場的波動可能從三個渠道影響銀行貸款的風險。首先,持有資產價值渠道,房價下跌意味著借款人被動違約的概率上升,銀行貸款信用風險加大;其次,房產銷售渠道,房價下跌將直接導致開發商銷售回款下降,進而導致其資產負債表受損而影響開發貸的償付;最后,抵押品價值渠道,房價下跌時房地產抵押品價值縮水、流動性變差,可能導致銀行收回資金減少,還會降低銀行未來貸款的意愿。

從按揭貸款價格的價格變動來看,9 月 19 日本報刊發報道,獨家關注到京城首套房貸款利率上浮 5%-10% 已經成為主流,當日傍晚監管部門再次發聲表示支持," 房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下,根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為,符合政策要求和導向 "。

據《證券日報》記者統計,四家國有大行今年上半年的付息率在 1.5%-2% 之間;大多數中等規模銀行的付息率在 2.5% 上下浮動,小型銀行的付息率大多在 2%-2.8% 之間。而按揭貸款的基準利率是 4.9%,去年房貸利率優惠至八五折時執行利率僅為 4.17%,優惠至九折時執行利率僅為 4.417%;如果按照基準利率 1.1 倍批貸則是 5.39%,如果按照目前京城最高的基準利率 1.2 倍批貸則是 5.88%。

從上述數據可以看出,房貸實行折扣利率時,銀行該項業務的凈利差最低可能不足 1.5%,而上市銀行今年中期信貸業務整體的凈利差大多數在 1.5%-2.5% 之間,最高甚至達到了 3%。

2016 年上半年,就曾有一家股份制銀行副行長表示,房貸利率如果執行八五折利率優惠,銀行考慮綜合成本后需要倒貼 8 個百分點。而今年上半年,資金面較彼時收緊,銀行的資金成本也是明顯上升,按揭貸款利率 " 折扣變上浮 " 也是情理之中,相對而言,也有助于銀行在綜合 " 壓力測試 " 中獲得更好的表現。

聲明:除沸點日報網原創文章外,其他文章僅代表作者觀點,我們不對文章所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供保證。請讀者僅作參考,并自行承擔全部責任。本網鄭重提醒投資有風險,決策須謹慎。如果上傳的內容侵犯了你的權利,請及時通知我們,本網將第一時間刪除。

發表評論

◎歡迎參與討論,請在這里發表您的看法、交流您的觀點。
.重庆时时彩 孤胆车神拉斯维加斯快速赚钱 转发广告赚钱平台 全民欢乐捕鱼能提现吗 13岁小学生赚钱的方法 打河南麻将怎么算胡 什么生意白天做会赚钱 梦幻卖d5胚子能赚钱吗 街机电玩捕鱼游戏开发 现金流赚钱 华阳彩票群 能源再生公司怎么赚钱 2015赚钱零成本开店创业 游戏什么的好玩又赚钱的游戏吗 如何买彩票能赚钱的方法 豪客彩游戏 笑傲江湖赚钱攻略2015